안녕하세요, DAIT90000(다있구만)입니다. 주택이나 상가 같은 건물에 파손이나 장해가 있었을 때 그것에 대한 수리 비용/수선 비용을 누가 부담해야 하는가? 임대인이 부담해야 하는가? 임차인이 부담해야 하는가? 는 달이 먼저냐? 달걀이 먼저냐? 란 질문처럼 사람에 따라 끊임없는 논쟁거리 중에 하나입니다. 그래서 오늘은 전/월세 수리비용 도대체 누가 내야 하는 것인가? 란 주제로 포스팅을 진행해보려 합니다.
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1. 관련 법리
기본적으로 민법 제623조(임대인의 의무)에서는 임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고, 계약 존속 중 그 사용/수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다고 밝히고 있습니다. 이것을 우리는 임대인의 수선의무라고 하죠. 또한 민법 제626조(임차인의 상환청구권)를 살펴보면 임차인이 임차물의 보존에 관한 필요비를 지출한 때에는 임대인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다고 명시하고 있는데요. 또한 이것을 우리는 필요비 상환청구권이라고 합니다.
따라서 민법을 기준으로... 종합적으로 봤을 때 주택이나 상가와 같은 건물 임대차에서 임대차 목적물의 파손이나 장해가 생긴 경우 원칙적으로는 임대인이 수선의무를 부담한다고 생각하시면 됩니다. 왜냐하면 임대차 계약은 애초에 유상/쌍무 계약의 성질을 지니고 있잖아요. 즉, 계약을 할 때 임대인은 목적물을 인도, 사용 수익에 필요한 상태로 유지할 의무와 부담이 있는 것이고... 다시 말해 집이면 살 수 있게, 상가면 장사를 할 수 있는 상태로 준비해놔야 한다는 의미입니다. 반대로 임차인은 이에 대한 반대급부, 즉 보상으로 차임(월세)을 지급하니까요. 결국 모든 쟁점은 임대인은 수선의무를 원칙적으로 가지고 있는데 이를 어디까지 보장해주느냐가 핵심인 것 같습니다.
2. 쟁점 정리
그럼, 구체적인 범위를 어떻게 산정할 것이냐? 그리고 만약 임대인과 임차인 당사자 사이에 임대인의 수선의무를 면제하는 특약을 했다면 이를 어떻게 처리해야 하는가? 가 개인적으로 굉장히 궁금해지는데요. 먼저 구체적인 임대인의 수선의무 범위에 관한 쟁점을 정리해보면 우선 중요 판례[대법원 1994.12.9., 선고, 94다 34692, 판결] 내용입니다.
임대차 계약에 있어서 임대인은 목적물을 계약 존속 중 사용/수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 임차인이 별 비용을 들이지 않고 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것에 불과하다면 그러한 경우에는 임대인 수선의무가 면제된다. 다만 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정해진 목적에 따라 사용/수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면 임대인이 수선의무를 부담한다.
그래서 우리는 통상적으로 세 들어 사는 집에 전구가 나갔다... 그럼 전구 교체하는 금액 정도의 비용은 임차인이 부담합니다. 근데 그것을 넘어... 가령, 도배나 도색을 다시 해야 하는 경우가 생겼거나... 전기나 화장실 배수 등 대대적인 보수가 필요한 상황이다... 그럼 이것은 임대인의 부담이라 할 수 있습니다.
자, 그럼 면제 특약의 경우는 법률 상 어떻게 해석해야 하는가? 우선 계약 당시 서로 합의가 된 상황은 논외로 하고 계약 당시 임차인이 제대로 계약서 확인을 못하고 도장을 찍었거나, 임대인이 일방적으로 작성해온 표준 양식 깨알 같은 글자 속, 어딘지도 모르는 곳에 수선의무 면제 관련 특약 사항이 적혀있었던 경우라면? 이에 관한 판례 내용입니다. 중요 판례[대법원 1994.12.9., 선고, 94다 34692, 판결]
임대인의 수선의무는 특약으로 면제하거나 임차인의 부담으로 할 수 있으나 그러한 특약에서 수선의무의 범위를 명시하고 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 특약으로 임대인의 수선의무를 면하거나 임차인이 부담하게 되는 것은 통상 생길 수 있는 파손의 수선 등 소규모 수선에 한한다 할 것이고 대파손의 수리, 건물 주요 구성 부분의 대수선, 기본적 설비 부분 교체 등과 같은 대규모 수선은 여전히 임대인이 수선의무 부담이 있다.
3. 판례 요약 & 임대인 수선의무 불이행 대응방법
대법원 판례를 종합해보면 5가지 정도로 요약이 가능할 것 같은데요. 첫째, 사소한 하자는 임차인이 부담한다. 둘째, 대규모 수선은 임대인이 부담한다. 셋째, 정상적인 임대인 수선의무 면제 특약은 우선 유효하다. 넷째, 그럼에도 불구하고 대규모 수선인 경우는 임대인이 부담해야 한다. 다섯째, 특별사정이 있으면(특약에 구체적 명시 등) 대수선도 임차인이 부담하는 경우도 있을 수 있다.
만약 그 집에서는 도저히 살 수 없다, 그 상가에서는 도저히 장사를 할 수 없다. 근데 임대인은 수선의무를 거부한 채 급한 사람이 고쳐 쓰라며~~ 똥배짱이다... 그러면 어떻게 해야 할까요? 우선 임대차 계약의 목적을 달성할 수 없는 중대한 하자라면 사안에 따라 임대차 계약의 해지가 가능합니다. 그러니까 계속해서 고쳐달라는 요구를 파손/ 장해 사진 등과 같은 증거물과 함께 모아두는 것이죠. 내용 증명도 보낼 수 있겠고... 즉, 데이터를 쌓아나가시라는 말씀입니다. 그냥 구두, 문자, 전화보다는 말입니다. (전화도 녹음은 가능하겠지만...) 그렇게 데이터를 만든 후 만약 계속적으로 임대인 의무를 불이행한다면 임대차 계약 해지가 가능함을 공지하는 것입니다. 그리고 임대인이 돈을 주던 말던 임차인은 바로 보증금 반환청구 소송을 대비하시는 것입니다. 아니다.... 나는 그렇게까지 하는 것을 원하지 않는다... 그러면 두 가지 방법밖에는 없을 것 같습니다. 우선 임대인을 대신해 임차인이 하자를 수선하고 그 비용을 차후 상환 청구하거나(필요비 상환청구권, 근데 이것도 그냥 무작정 임차인이 고치는 것이 아닙니다. 차후 상환청구 소송을 하겠다는 취지의 내용증명을 반드시 보내 데이터를 만들어 놓으셔야 합니다.)... 이것도 골치 아프고 머리 아프면... 뭐. 임대인이 고쳐줄 때까지 싸워나가는 방법밖에는... 아, 빼먹은 것이 있네요. 이렇게 법적으로 소송 진행을 하게 되면 임대인, 임차인과의 모든 대화 역시 녹취하시는 것을 추천드립니다.
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오늘은 전/월세 집수리 비용은 도대체 누가 부담해야 하는 것인가? 에서 시작해서 각종 법률 용어며 판례며... 저의 머리 한계를 넘은 듯합니다. 그냥 DAIT90000(다있구만)이 정해드릴게요. 형광등, 수도꼭지, 샤위기 교체 등 10만 원이 안 넘거나 임차인이 셀프로 교체할 수 있는 정도의 것들은 임차인이 하는 것으로... 싱크대 교체, 보일러 교체, 도배, 누수 공사 비용 등은 임대인이 해주는 것으로... 뭐. 제 의견에 따르실 분들이 그리 많지는 않아 보이지만... 혹시 동의하신다면 구독 및 공감, 댓글은 사랑입니다.
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